ABOUT

• KATHERINE BOTH, EMBA Româno-Canadian, promoția 2020-2022

Povestea lui Kathrine 

Mi-am început cariera în cadrul unui cabinet de proiectare cu sediul în Lisabona, Sua Kay Architects, unde am avut ocazia să particip la dezvoltarea proiectului shopping-ului Coresi Brașov. Un aspect interesant al acestui cabinet era modelul de business implementat alături de dezvoltatorul imobiliar Imochan asumându-și în fața acestuia atât rolul de proiectant, cât și cel de partener de afaceri. Având o rețea complexă de proiectanți în toate domeniile proiectului și bazându-se pe o experiență tehnică de lungă durată, Sua Kay Architects s-a dovedit a fi locul optim unde să îmi dezvolt noțiunile de bază asupra felului cum funcționează un proiect imobiliar și asupra domeniului imobiliar ca ansamblu. Acest mediu propice mi-a trezit curiozitatea tot mai mare asupra domeniului dezvoltării imobiliare. Căutând un player solid pe piața real estate alături de care să pot crește și împărtăși cunoștinte, am decis să aplic la Teixeira Duarte Real Estate SA (TDRE), o companie a holdingului Teixeira Duarte SA, specializată în dezvoltarea imobiliară și asset management, atât în Portugalia, cât și în Brazilia, Angola și Mozambique, între altele. 

Parcursul meu în cadrul acestei firme a început acum 8 ani cu organizarea și promovarea terenurilor din land bank-ul companiei, iar mai apoi m-am axat tot mai mult pe studiul de oportunități de business, analiza due-dilligence și, mai ales, studii de fezabilitate și design de produs. Dintre proiectele la care am participat direct pot mentiona Fabrica 1921 (GPA 48.000m² | 168 apts), Garridas 1867 (32.000m² | 123 apts), Vintage 18 (GPA 12.200m² | 80 apts), Kori (smart apartments GPA 8.200m² | 112 apts).

Am descoperit și descopăr în fiecare moment complexitatea domeniului real estate care, pe lângă tradiționalul „it’s all about location” are nenumărați factori de influență, atât indici macroeconomici, cât și aspecte legate de cultură, educație, gustul clienților finali și necesitățile lor specifice. E nevoie de o viziune integrată, precisă și intuitivă asupra acestor factori care trebuie văzuți ca un tot, întrucât constituie una din cele mai importante surse de informație pentru luarea deciziilor. Aș spune că avantajul competitiv al companiei TDRE este tocmai această interpretare intuitivă și înțelegere în prealabil a necesităților de piață bazându-se, de asemenea, pe o experiență de lungă durată asociată unei imagini de încredere și compromis pe care și-a construit-o de-a lungul proiectelor realizate și împreuna cu constructorul aceluiași holding, Teixeira Duarte Engenharia e Construções SA.

Secretul reușitei companiei se datorează în mare parte valorilor împărtășite în întreaga corporație care are la origine familia Teixeira Duarte, cât și dedicației sincere a tuturor persoanelor implicate în proiecte facând posibila cooperare, într-ajutorarea și creșterea pe toate planurile a tuturor persoanelor care participă în proiecte. Ambientul de lucru este deosebit de calitativ în ceea ce privește relația interpersonală, iar eu consider acest detaliu esențial pentru a inspira și motiva colaboratorii – consider că motivația colaboratorilor este oarecum pulsul inimii companiei.

Care sunt principalele tendințe în industria în care activezi, la nivel local dar și european și global?

E destul de vag să descriu tendințele pieței imobiliare pe plan global întrucât acestea variază în funcție de mai mulți factori la nivel local și, de asemenea, în funcție de produsul imobiliar la care ne raportăm. Spre exemplu, este posibil ca piața imobiliară din Portugalia să aibă o dinamică și o evoluție diferită față de piața imobiliară din Germania sau din România deoarece sunt influențate de factori macroeconomici, geografici și culturali diferiți, specifici fiecărei regiuni în parte.

În cazul pieței imobiliare rezidențiale, în perioada anterioara pandemiei, în Portugalia s-a înregistrat o creștere semnificativă a prețurilor, în special în zonele turistice populare (Algarve și Madeira) și a zonelor metropolitane precum Lisabona și Porto. Această creștere a fost alimentată de un interes crescând din partea investitorilor străini și de o redresare economică semnificativă la nivel național. 

În perioada post pandemică s-a observat o scădere de aproximativ 20% a tranzacțiilor imobiliare asociată unei creșteri medii de 5% a valorii imobilelor pe metru pătrat. Cu toate acestea cererea și oferta pe piața imobiliară s-au echilibrat datorită lipsei construcțiilor noi în sectorul pieței medii la care se adaugă creșterea costului materiei prime și a mâinii de lucru în construcție. 

În ceea ce privește închirierea apartamentelor, Portugalia se confruntă cu o mare lipsă de ofertă ceea ce s-a tradus într-o scădere cu până în 40 % a numărului de apartamente închiriate și o creștere semnificativă a valorii medii pe metru pătrat a chiriilor ajungând la 27 %. Considerând acest deficit al ofertei apartamentelor de închiriat pe piața imobiliară mulți dezvoltatori studiază opțiunea de a construi pentru a închiria, built-to-rent, În mai multe zone din Portugalia, în special în apropierea zonelor metropolitane Lisabona și Porto.  Lipsa unei legislații clare în acest sector specific de închiriere, inexistența pe piață a acestor modele de business și la care se adaugă durata pentru return on investment constituie factori de amânare din partea investitorilor, deși acest produs imobiliar constituie o oportunitate.

Care sunt principalele oportunități pe care le vezi pe viitor în industria în care activezi?

Având în vedere taxele și dobânzile ridicate asupra împrumuturilor de orice fel și costul de construcție ridicat la care se adaugă diminuarea puterii de cumpărare din partea clienților din clasa medie, ne-am putea reorienta asupra dimensiunii optime a unui apartament destinat unei familii de clasă medie astfel încât să poată fi mai accesibil de către aceasta. În acest sens cred că este nevoie să reducem ariile apartamentelor la strictul necesar și să le dotăm pe cât se poate de mult cu facilități care se substituie spațiile „pierdute”. De asemenea implementarea tehnologiei și a soluțiilor de construcție sustenabile pot constitui factori care să ajute la reducerea cheltuielilor pe termen lung și la promovarea unor ansambluri rezidențiale mai eficiente și accesibile unei pături sociale cât mai cuprinzătoare.

Care au fost și poate mai sunt principalele provocări întâmpinate de industria în care activezi de-a lungul pandemiei?

În timpul pandemiei ne-am confruntat cu 2 mari probleme, între altele. În primul rând ne-am confruntat cu probleme pe șantier unde am avut întreruperi pe rețeaua de aprovizionare și întârzieri destul de mari datorită situații pandemice. Cealaltă problemă a fost mai strâns legată de redefinirea proceselor operaționale a companiei și mijloacelor de comunicare între colaboratori și diferitelor persoane care fac parte din proiectele de dezvoltare imobiliară în curs la data respectivă. La toate acestea se adaugă inevitabil și neîncrederea și sentimentul de haos produs în acea perioadă care a scăzut moralul oamenilor în general. Cu toate acestea, în cazul companiei noastre, apartamentele deja rezervate înainte de pandemie s-au menținut în marea lor majoritate și clienții au fost înțelegători cu situația prin care treceam cu toții, astfel încât am reușit să depășim împreună această situație neplăcută.

Cum a schimbat pandemia modul de lucru în companii (compania ta sau alte exemple pe care le cunoști)? Work from home sau work from anywhere vor deveni modele funcționale și pentru viitor? De ce da, de ce nu?

Pe piața imobiliară e destul de greu să se implementeze work from home în totalitate, întrucât acest business trăiește și crește în mare parte prin contactul personal.  Desigur, am fost nevoiți să apelăm la digitalizarea proceselor, vizite virtuale, semnarea electronică a documentelor și ședințe online iar unele dintre acestea le-am asumat ca procese operaționale în cazul în care constituie în mod de a optimiza resursele companiei și ale clienților.  În piața imobiliară, cred că se poate implementa o cale de mijloc iar diferitele situații a modului de lucru se pot adapta de la caz la caz. Din fericire clienții și partenerii simt o încredere mai mare într-o strângere de mână și o privire în ochi ceea ce sporește importanța contactului personal asupra întâlnirilor online. Aș spune că definiția modelului operațional al unui dezvoltator imobiliar este strict legat de relația pe care acesta dorește să o stabilească cu clienții/partenerii săi și de imaginea pe care dorește să și-o proiecteze pe piață.

A afectat războiul din Ucraina industria în care activezi? În ce fel? Care consideri că este cea mai potrivită atitudine a unui manager în situații imprevizibile ca aceasta? Cum putem pregăti compania pentru a face față unei situații cu impact major și care se află în desfășurare, cu opțiuni deschise?

Cred că războiul din Ucraina a afectat întreaga Europă și întreaga lume atât în mod direct cât și în mod indirect prin impactul social pe care îl are. Ne-a afectat, desigur, la nivel economic având în vedere creșterea prețurilor combustibilului fosil și a anumitor produse din industria metalurgică. Pentru a face față unei situații cu impact major ca ca și în cazul războiului din Ucraina e important să ai un nivel de redundanță și o rețea de furnizori din mai multe geografii astfel încât să nu depinzi major doar de un grup mai restrâns. Dezvoltarea relațiilor strategice cu mai mulți furnizori aduce cu sine oportunitatea pentru inovare și găsirea unor noi soluții în diferite domenii, pe lângă faptul că te ține la curent cu noile tehnologii și tendințe.

Pandemia, război și criză economică în același timp. Ce decizii ai luat sau ai lua în compania ta pentru a face față provocărilor actuale? De ce? În opinia ta, cum putem reduce impactul acestor provocări la nivel de companie?

E important ca o companie să fie receptivă la schimbările din piață și să își ajusteze constant strategia și planurile de acțiune atât în funcție de tendințe cât și de nevoile clienților. Pentru ca această adaptare să fie eficientă e important să adoptăm un mindset de receptivitate a schimbării privind-o cu deschidere, ca fiind parte din normalul acțiunile noastre. Investiția Research, Development & Innovation cât și stabilirea parteneriatelor cu furnizori în cât mai multe domenii, promovarea serviciilor pe o cale cât mai largă și accesibilă clienților finali sunt aspecte cheie care ajută la o dezvoltare stabilă și la crearea unei rezilienței pe termen lung.

Pe termen lung este bine ca un dezvoltator imobiliar să încerce să își diversifice portofoliul atât în ceea ce privește tipul de proprietate (rezidențial, comercial, industrial etc) cât și în ceea ce privește poziția geografică a acestora pentru a gestiona strategic riscurile. TDRE deține un portofoliu vast de active imobiliare pe suprafața a 3 continente permițându-i distribuirea riscului mai echilibrată și ajutând o să supraviețuiască mai multor crize economice în decursul celor peste 100 de ani de la înființare.

Care sunt principalele provocări și oportunități aduse de procesul accelerat de digitalizare adus în prim plan de evoluția din ultimii ani (pandemia)?

Procesul accelerat de digitalizare din ultimii ani a adus atât provocări, cât și oportunități semnificative pe piața imobiliară. Ea spune încă una dintre cele mai mari provocări în domeniul imobiliar am resimțit-o la nivelul contactului cu clientul final. Valorile companiei și politica noastră de acțiune se bazează mult pe contactul personal și pe stabilirea unei relații de lungă durată cât mai apropiată posibil cu clientul final iar procesul accelerat de digitalizare și tehnologia online nu pot substitui nici să se apropie de această proximitate pe care o căutăm. 

Oportunitățile aduse de procesul de digitalizare țin de eficiența operațională reducând costurile și timpul necesar unor procese administrative de bază, semnătură digitală, predarea proiectelor în format digital, posibilitatea vizitării virtuale în cazuri excepționale.

Care sunt reperele care te ajută să dezvolți o cultură organizațională stabilă și o atmosferă de lucru prietenoasă?

Cultura organizațională devine stabilă în momentul în care colaboratorii își însușesc valorile companiei ca pe ale lor înșiși, iar aceasta se întâmplă în momentul în care unul din criteriile de angajare depășește formarea strict academică interesându-se de tot spectrul de valori al viitorului angajat. Din acest punct de vedere pot afirma că ne identificăm ușor cu misiunea companiei de a „Acționa, contribuind pentru construirea unei lumi mai bune.” (Execute, contributing towards the construction of a better world.)

Alte aspecte care contribuie la dezvoltarea culturi organizaționale și a unei atmosfere de lucru sănătoasă sunt încurajarea colaborării și comunicării transparente între conducere și angajați și între angajați cu privire la obiectivele, strategia direcția de acțiune înspre care se îndreaptă compania transmițând cu transparență atât preocupările cât și reușitele la care toți participăm. Valoarea umană acordată colaboratorilor îi încurajează și îi angajează în contribuția pentru crearea de valori. Rezolvarea problemelor de zi cu zi devine mai eficientă și plăcută având drept bază o atmosferă de lucru sănătoasă și o cultură organizațională care ne identificăm. De asemnea, susținerea dezvoltării personale și profesionale a angajaților, posibilitatea formarii profesionale continue și oportunitatea dezvoltării unor proiecte personale, sau alte forme de apreciere a contribuției, contribuie la angajamentul și satisfacția colaboratorilor în cadrul organizației.

Cum percepi dezvoltarea tehnologică în industria ta și în performanța ta ca specialist?

Dezvoltarea tehnologică joacă un rol semnificativ în piața dezvoltării imobiliare aducând beneficii la nivel de eficiență operațională, cum ar fi în cazul software-urilor de gestionare a proiectelor, aplicațiile de analiză a pieței și platformele de marketing digital care  îmbunătățesc eficiența proceselor de lucru și ne permit să gestionăm proiectele mai rapid și mai eficient. Dezvoltarea tehnologică ne permite de asemenea un acces mai ușor la informații și date relevante ajutându ne să luăm decizii mai informate și mai bine fundamentate în ceea ce privește oportunitățile de investiție dezvoltare. Pe partea de marketing și vânzări tehnologiile digitale ne permit să ajungem la un public mai larg și să le adresăm o comunicare mai specifică segment în dui în funcție de criterii criterii cheie pe care le considerăm relevante. Tehnologia ne ajută de asemenea să fim mai adaptați și mai rezilienți în fața schimbărilor de pe piață a contextului macroeconomic fluctuant și a nevoilor specifice a clienților, permițându-ne să răspundem mai eficient provocărilor și oportunităților.

Care este revista de business/site-ul de știri economice pe care o/îl consulți în mod frecvent? De ce? Ce consideri că lipsește din piața actuală de media economică?

Pe lângă informațiile generale asupra a ceea ce se întâmplă la nivel național, consult în mod frecvent rapoarte și studii de piață promovate de entități specializate în domeniul imobiliar, dintre care le recomand pe cele produse de Cushman & Wakefield, CBRE si JLL. Acești specialiști oferă rapoarte complexe cu o bază de date solidă considerând factori macroeconomici și contextul specific al pieței la care se referă permițând o viziune amplă, demnă de considerat în luarea unei decizii care presupune o investiție. Analizând datele prezente în aceste rapoarte este ușor să-ți faci o idee despre evoluția pieței având în vedere și celelalte domenii a pieței imobiliare pe lângă cel rezidențial. Altă platformă pe care o recomand este Forbes Real Estate având un conținut diversificat care acoperă atât aspecte financiare cât și tehnologice și dezvoltare imobiliară.

Actualmente cred că ne lipsește o abordare socială sau mai integrativă a investițiilor imobiliare întrucât ne axăm foarte mult venit și profit lăsând în urmă nevoia de bază a multor persoane în ceea ce privește adăpostul. Atribuim această nevoie fie statului ca fiind entitate responsabilă pentru rezolvarea cazurilor sociale cât și asociațiilor non-profit cărora le putem atribui o anumită sumă simbolică sau nu ca să-și ducă la bun sfârșit proiectele. Însă, în această abordare, lăsăm deoparte unul dintre cei mai importanți factori cu care am putea contribui – experiența noastră în domeniul dezvoltării imobiliare pe care am câștigat o de-a lungul anilor și cu care am putea contribui atât în sprijinul statului cât și a organizațiilor pentru a beneficia pe cei mai neajutorați. Este în interesul nostru, al tuturor, să avem o societate incluzivă și echilibrată care să promoveze calitatea vieții cotidiene și armonie.

Sfat! Ce ai da mai departe ca lecție de business?

Pentru abordare de succes a pieței imobiliare este esențial să considerăm cât mai multe aspecte care ne pot influența și care au impact în viață clienților. Astfel este deosebit de important să cunoaștem piața făcând studii constante, să avem inițiativa inovării și a promovării calității, să dăm o atenție deosebită nevoilor clienților și înțelegerii acestora și să ne adaptăm schimbărilor cu deschidere. Unul din aspectele cele mai importante este relația solidă și de durată atât cu clienții cât și cu partenerii și colaboratorii companiei.

Recomandă 3-5 cărți pe care ar trebui să le citească un profesionist! De ce?

• Câteva cărți pe care le recomand în domeniul dezvoltări imobiliare sunt:“Real Estate Marketing – Strategy, Personal Selling, Negotiation, Management, and Ethics” M. Joseph Sirgy – oferă o abordare complexă atât a elaborării strategiei cât și a comunicării proiectului imobiliar în funcție de clientul final și domeniul în care va fi aplicat. Este o carte deosebită care ajută atât pe cei experți în domeniu cât și pe cei începători.“The Millionaire Real Estate Investor” de Gary Keller – oferă o perspectivă detaliată și practică asupra strategiilor și principiilor folosite de investitorii imobiliari de succes pentru a-și construi portofoliile și pentru a obține succesul financiar; sunt abordate aspecte precum identificarea și evaluarea corectă a proprietăților, gestionarea riscurilor și dezvoltarea unei mentalități de succes în domeniul imobiliar.“Professional Real Estate Development – The ULI Guide to the Business” Richard B. Peiser – această carte este un ghid complet pentru investitorii imobiliari care doresc să, promoveze, să achiziționeze, să valorifice și să vândă active imobiliare de mai multe tipuri; sunt descrise detalii despre procesul de achiziție, analiza proprietăților, studii de fezabilitate, managementul activelor și maximizarea valorii de revânzare.

Mulțumim!